İŞ YERİ KİRA BEDELİNİN ÖDENEMEMESİ KİRA SÖZLEŞMESİNİN FESHİ VE TAHLİYE SEBEBİ OLUŞTURMAYACAK!

Bilindiği üzere tüm dünyayı ve ülkemizi etkisi altına alan Coronavirüs-Covid19 salgını sebebiyle tüm dünyada ve ülkemizde çeşitli tedbirler alınmıştır ve alınmaya da devam etmektedir. Ülkemizde alınan tedbirlerden biri de 81 ilde, tiyatro, sinema, gösteri merkezi, konser salonu, nişan/düğün salonu, çalgılı/müzikli lokanta/kafe, gazino, birahane, taverna, kahvehane, kıraathane, kafeterya, kır bahçesi, nargile salonu, nargile kafe, internet salonu, internet kafe, her türlü oyun salonları, her türlü kapalı çocuk oyun alanları (AVM ve lokanta içindekiler dahil),çay bahçesi, dernek lokalleri, lunapark, yüzme havuzu, hamam, sauna, kaplıca, masaj salonu, SPA ve spor merkezlerinin faaliyetlerinin geçici bir süreliğine durdurulmasıdır. İlgili işletmelerin faaliyetleri durdurulmuşsa da iş yerini kiralamış olan kiracıların kira bedelini ödeme yükümlülüğü devam etmekte ve bu durum kiracıları düşündürmekte idi. Ancak Covid19 salgınının ekonomimize etkisini öngören kanun koyucu 26.03.2020 tarihli Resmi Gazetede yayımlanan 7226 sayılı kanun ile çeşitli düzenlemeler yapmış ve bu düzenlemelerden biri de kiracıların korunmasına yönelik olmuştur. İlgili düzenleme “1/3/2020 tarihinden 30/6/2020 tarihine kadar işleyecek iş yeri kira bedelinin ödenememesi kira sözleşmesinin feshi ve tahliye sebebi oluşturmaz.” Şeklindedir. Buna göre taraflar arasındaki kira sözleşmesi

-iş yeri kira sözleşmesi ise ve

-kiracı, 01/03/2020 tarihinden 30/06/2020 tarihine kadar işleyecek kira bedelini ödeyemese dahi

aşağıda ayrıntılı olarak izah edeceğimiz 6098 sayılı Borçlar Kanunu’nun ilgili hükümlerine başvurularak kira sözleşmesinin feshi ya da kiralananın tahliyesi istenemeyecektir. Bu düzenleme kiracının kira bedelini ödeme yükümlülüğünü ortadan kaldırmamaktadır. Yalnızca ülkemizi etkisi altına alan salgın nedeniyle kiracıların ekonomik sıkıntıya düşmesi ihtimalinde ve kira bedelini ödeme yükümlülüğünü yerine getirememesi halinde tahliye ve kira sözleşmesinin feshi gibi neticelerle karşılaşmasının geçici olarak durdurulmasıdır.

PEKİ NORMAL ŞARTLAR ALTINDA KİRACI KİRA BEDELİ ÖDEMEZSE 6098 sayılı TBK’nın KİRAYA VEREN’e SAĞLADIĞI TAHLİYE VE FESİH PROSEDÜRÜ NASIL?

6098 sayılı Borçlar Kanunumuzun aşağıda ayrıntılı olarak izah edeceğim hükümlerine göre kira bedelinin kiracı tarafından ödenmemesi kira sözleşmesinin feshi ve kiralananın tahliyesi sebeplerini oluşturmaktadır. Kiracı, kira bedelini ödemediği takdirde kiraya veren kira sözleşmelerine ilişkin genel hükümlere başvurabilir ve tahliye talepli ilamsız icra takibi yaparak verilen sürede kira bedeli ödenmediği takdirde mahkemeden kiralananın tahliyesini isteyebilir (bkz. İİK 269 vd.).

Kiraya Veren’in başvurabileceği bir diğer yol ise kira sözleşmelerinin konut ve çatılı iş yerleri başlıklı bölümünde düzenlenen iki haklı ihtar sebebiyle tahliye prosedürüdür. Buna göre kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilecektir. Burada dikkat edilmesi gereken husus:

• ihtarın haklı olması yani kira bedelinin muaccel hale gelmesi,

• ihtarın yazılı olması ve hangi vadeye ait kira parasının istendiğinin belirtilmesi,

• iki haklı ihtarın yapılmış olması ve kira süresinin sonunu takip eden bir ay içinde tahliye davasının açılmış olmasıdır.

Yukarıda da belirttiğim üzere normal şartlarda kiracı kira bedelini ödemediği takdirde, kiraya veren 6098 sayılı Borçlar Kanununun sağladığı haklar kapsamında kira sözleşmesinin feshini ve kiralananın tahliyesini isteyebilecektir. Ancak 26.03.2020 tarihli Resmi Gazetede yayımlanan 7726 sayılı Kanun’un Geçici 2. Maddesiyle kiracının 1/3/2020 tarihinden 30/6/2020 tarihine kadar işleyecek iş yeri kira bedelini ödeyememesinin kira sözleşmesinin feshi ve tahliye sebebini oluşturmayacağı düzenlenmiştir. Yapılan bu düzenleme kiracının kira ödeme yükümlülüğünü ortadan kaldırmamakta yalnızca bu yükümlülüğünü yerine getirmediği takdirde maruz kalacağı yaptırımları geçici olarak durdurmaktadır.